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「毅」专题|毅达汇景:私募不动产基金的破立守攻

日期:2018-10-31 17:00

    全球私募巨头黑石集团对外宣称,计划在今年晚些时候为旗舰不动产基金募集180亿美元。与此同时,凯雷集团和贝莱德集团先后宣布不动产基金募资,分别投资于北美市场和欧元区。一直以来,不动产基金是国际化投资集团的重要业务组成部分,年报显示截至2017年底,黑石资产管理规模为4341亿美元,其中不动产基金板块1153亿美元,不动产基金占比接近30%。

    国际投资机构的发展历程或许可以成为国内私募机构成长的标杆。从国际经验来看,基金管理人体现独特的专业投资与项目管理能力,并为投资人创造与风险相适应的回报,开始真正形成一批不动产基金管理公司的品牌,是一个资产管理行业成熟的先决条件。

    2014年,江苏高科技投资集团(简称“高投集团”)、国内知名创投机构毅达资本与青和集团共同设立毅达汇景,率先试水以私募股权投资的方式管理和运营不动产基金。在此之前,国内的不动产基金大多附属于房地产开发商,不动产基金被仅仅理解为开发商一个新的融资渠道,不动产基金管理人的独立品牌与投资管理能力很难得到凸显。

    如今,四年过去,国内不动产基金行业已然进入新阶段的比拼。四年来,毅达汇景投入了巨大的努力和资源,经过不断地探索和研究,用股权投资和基金运营的逻辑开展不动产业务已取得初步成效。迄今为止,毅达汇景累计管理汇景北方城市发展基金、汇景摩柏城市开发基金、汇景永康PPP投资基金、汇景永泰城市发展基金、江苏省PPP融资支持基金等10只基金,管理资本规模达180亿元,并投资了巩固7号地保障房、毅达汇创中心、南京医科大学第四附属医院等在内的多个项目,为投资人创造丰厚的回报的同时更取得了良好的社会效益。

破:用私募股权的逻辑运营不动产

    毅达汇景专业从事不动产基金管理,主要投资于城市区域发展、城市基础设施与配套设施产城融合等不动产开发建设与运营的创新型投资管理平台。

    毅达汇景总经理曹兴斌介绍,在汇景筹备之初,毅达资本董事长应文禄就明确提出未来不动产基金公司的运营必须打破传统地产企业的运作方式,用私募股权的运营和投资思路打开局面。

    首先打破的是市场对不动产基金必须参与住宅市场的成见,汇景北方城市发展基金是毅达汇景运营的第一支基金,基金另辟蹊径,专门投向区域重塑、城市升级改造和基础设施建设,在旧城改造方面发挥了政府引导基金的作用,目前已成功实现退出。

南医大四附院项目
 

    然后在项目选择时,不以商业利益为唯一考量标准,毅达汇景更加关注带有公益属性的“幸福产业”。例如,毅达汇景与政府合作的南京医科大学第四附属医院项目。该项目规划为三级标准的公立性综合医院,可拥有床位800张,日接待门诊量可达5000人,建成后将成为立足江北、辐射苏北和皖东的区域医疗中心,极大地缓解南京桥北片区百姓“看病难”问题。

    唯一不变的是变化。成立四年来,市场从未停止过变化,在变化中寻找突破口更加考量团队的智慧。

    毅达汇景副总经理方婷表示,当前,从投资端来看,一二线城市的城镇化进程已经在放缓,更多的是城市内部的存量资产改造。以南京为例,市区存在不少地理位置绝佳但是物业普遍缺乏良好运营的区域,物业的真实价值得不到体现。作为投资方而言,需要做的是用资本去整合一些优质资源来帮他们做运营,从而提升物业的价值,城市内部改造是我们未来在投资端可以做的事情。

    从融资端来看,2017年开始,行业所面临的金融监管趋严,一些传统的融资方式已无法适应现在的行业现状,特别是以前主要依赖银行和信托的债权融资方式已经较难开展。因此,我们认为未来可能是一个真正的股权投资时代,好的资产加上股权的投融资方式能最大化资金的使用效率。同时我们也会去使用一些创新的金融工具,比如资产证券化、REITs、CMBS业务等。

立:无有而无不有

    2014年-2018年,毅达汇景从无到有,管理的基金规模接近180亿,实现了高速发展,与之相对应的,是仅有15位成员的精悍团队。这样的“以小博大”背后,藏着怎样的“秘诀”?

    “最重要的,是我们有着国内最具创新和实践能力的团队。”总经理曹兴斌谈到。

毅达汇景团队
 

    毅达汇景团队100%拥有顶尖的学历、丰富的产业经验和敏锐的嗅觉。毅达汇景总经理曹兴斌是国内最早一批从事不动产投资管理的专业资深人士,曾成功开发了一批知名项目,积淀了深厚的行业资源;副总经理方婷在区域开发规划、项目评估、项目投资方案设计、项目资源整合等方面有丰富的经验;副总经理Vicky精通法律、政策,谙熟投资人和客户的诉求,不同背景的核心团队组成了毅达汇景的“铁三角”,带领着投资、募资、项目管理团队,通过高强度、长周期、高精细度的工作在市场中拼出了属于自己的一方天地。

    “我们的模式本身就是变革和创新,利用资本的纽带,整合各方优质资源,借梯上楼。”副总经理方婷说。

    以毅达汇创中心为例。毅达汇创中心是毅达汇景第一个全市场化商业综合体项目,包括公寓、写字楼和商业等多种业态,建成后将成为南京江北新区标志性工程。

毅达汇创中心项目效果图
 

    作为投资方,毅达汇景在投资端、建设端、销售端完成了高效、优质的资源整合,项目由连续三年蝉联中国房地产公司品牌价值TOP10的绿城地产代建,由央企、持有房屋建筑工程特级资质的中核华兴负责建设施工,由国内领先的地产服务机构同策咨询开展营销代理。这些优质的合作方在业务开展过程中还逐步成为了毅达汇景基金的投资人(LP),业务协同、资源互补、携手共赢的优势持续放大,极大地提升了毅达汇创中心项目管理的效率和产品品质,成功获得了市场的认可。毅达汇创中心项目基金存续期为6年,在第三年就实现了投资人本金的全部退出,该“代表作”显现了毅达汇景不动产资本运作的智慧与实力,也清晰地折射出毅达汇景不动产基金募、投、管、退的优质高效的运作流程。

    得益于“超高的人效比”+“各方优质资源的整合”,让这支15人的团队实现了“无有”而“无不有”,以极快的操作速度打通金融资本与产业的通道,成为不动产基金行业的“尖峰突击队”。


上级领导视察

 

    高投集团董监事及江苏省纪委派驻纪检组、江苏省国资委监事会领导在今年8月考察毅达汇景项目后曾表示:毅达汇景的项目开发和管理体现了极高的创新意识,通过与国内一线的开发商、建筑集团、产业资源和营销公司的合作,整合最专业的团队做专业的事,牵住了牛鼻子,真正做到了“以小博大”。

    值得一提的是,毅达汇创中心于2015年9月启动,目前项目工程已实现全面封顶,销售已接近尾声。在2017年6月项目领取销售许可证并对外销售时,市场存在很多不确定性,决策层通过对市场的前瞻性判断,决定调整销售策略,采用包销模式。模式的调整既固化了项目投资收益,又缩短了项目资金回笼时间,也降低了项目后期运营中可能存在的营销费用、管理费用、财务费用等期间费用超支的风险,确保了基金投资人收益。

守:风险管控是生命线

    15人的团队管理着180多亿的基金,从前期的产业规划、项目融资、投资实施、项目管理到基金退出环环相扣,不容闪失,随着业务的壮大,多项目多线程齐头并进的运作对团队的管理和风控能力提出了挑战。曹兴斌曾多次在内部会议强调:“基金LP交给我们管理的每一分钱都来之不易,他们选择我们是对专业、品格、能力的信任,容不得一点懈怠。”

    在具体的项目运营过程中毅达汇景设有四道防火墙:

    第一道是深入的行业研究。充分的行业研究才能够提前对市场趋势进行反应和判断,为投资作出专业的参考依据。毅达汇景团队深入不动产业务一线,在2017年共尽调了近200个项目,但最终落地的只有一个。好的行业研究,能够发现不动产细分领域潜在价值,也能规避各种可能的“泥泞”,避免误入歧途和化解风险,这是所有毅达汇景人的共识。

    第二道是项目全生命周期管理。每个项目都以目标建立为导向,从投、融、管、退四个节点分解出四大管理目标,依据项目关键要素再进行层层分解;过程管理中以计划和预算为重点,预算与计划节点相匹配,对分解的关键要素实行全过程管控,做到效率风险相平衡,管理过程节点化,管理结果可量化,实现项目全生命周期管理。

    第三道是以信息化平台作为管理基础。从2015年开始,毅达汇景不惜成本搭建了项目管理信息化平台,通过平台将公司的管理理念、管理思路和管理方法融入到项目管理,项目所有的目标、关键节点、预算、成本、进度的数据能随时被调取,有效地确保了团队成员对项目进展的实时掌控。

    第四道是严格的考核管理。一方面,每个项目都会安排项目负责人,包括融资、财务、法务、风控等各部门人员整体联动,保证项目开发按照标准化、流程化来执行,控制风险,确保战略目标的实现;另一方面,建立严格的淘汰机制、明确责任团队、考核与评估、奖惩与激励,优中选优,确保全员的专业、高效。

    珍惜投资人给予的每一分钱,将所有的投资项目当成自己的孩子一样培养的理念可谓自上而下深入到每一个汇景人的血液里。四年来,毅达汇景始终坚持精益管理的理念,依靠行业专才和信息技术,链接国内一线资源,以最少的团队规模支撑起了多个大型项目的有序、稳健运营,获得了良好的社会效益和经济效益。

攻:向500亿基金管理规模发起挑战

    2018年3月,在“中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十五届中国房地产百强企业家峰会”上,毅达汇景凭借在房地产基金运营方面的优异成绩荣膺“2018中国房地产基金综合能力TOP10”。

    机遇和挑战充满毅达汇景的明天。当前,市场行情相对低迷。对善谋后动的毅达汇景来说,正希望通过基金的资金优势,以较低价格抓取具有稳定现金流的优质经营性资产,实现风险和收益的平衡,还将考虑从熟稔的城市基础设施建设、商业物业开发、保障房建设领地,创新拓展至数据中心、长租房、物流地产等领域。

    “比如,长租房领域,当前很多企业都是分散拿房、以二房东的形式寻求住宅房源,以南京为例,如果按照住宅区来算租售比的话,回报率在3个点左右。毅达汇景和其他企业的不同之处在于:在项目端资产的获取上,会选择市面上性价比最高的资产,从拿地到交付给业主租赁,严格将成本控制,以投入成本和租金来反推租售比,回报率将远高于市场平均水平。”Vicky谈道。

    “毅达汇景今年与省级开发区签约了数据中心项目,数据中心就相当于不动产,只不过传统的不动产是建房子,而现在是用建房子的理念来建造数据存储空间。这样的一个房间,也是类似长租房模式,企业一旦将数据服务器放置其中,就不会随意搬走,相当于给数据建了一个家。这也是毅达汇景接下来的重点战略规划方向。” 对毅达汇景的未来布局,方婷信心满满。

    未来五年,毅达汇景仍将汇聚各方资源,探索不动产基金管理新模式。通过投资理念和交易方式的创新,更快、更好地满足基金投资人和市场的需求,不断提升企业的主动管理能力,实现“专业化、品牌化”增长,力争达到500亿的管理规模。

    屋上春鸠鸣,村边杏花白。

    持斧伐远扬,荷锄觇泉脉。

    毅达汇景一直在路上,机会永远属于勤奋的人。

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